Mijn eerste koophuis

Makelaar

Als je een woning koopt, dan is de kans groot dat je te maken krijgt met een makelaar. Makelaars verdienen hun brood met het kopen en verkopen van huizen. Ben je van plan een eerste woning te kopen? Dan kan een makelaar veel voor je betekenen. De makelaar is bekend met de huizenmarkt en kan een goede onderhandelaar zijn. Hij kan je helpen met de koop van je woning.

In ruil voor zijn deskundigheid brengt de aankoopmakelaar een vergoeding in rekening, ook wel courtage genoemd. De hoogte van de courtage wordt berekend als een percentage van de koopsom. elke makelaar stelt dit percentage zelf vast.

Lees hieronder meer informatie over:

Taken van de aankoopmakelaar;
Het vinden van een betrouwbare makelaar;
Wat doet de makelaar voor jou als koper?;
Onderhandelingen & regels over courtage;
Makelaarsinstanties.

Taken van de aankoopmakelaar

De makelaar kan je helpen bij het zoeken naar de juiste woning. Verder weet de makelaar welke prijs je voor een woning kunt bieden en kan de makelaar helpen bij het maken van een koopplan. Bij onderhandelingen over de verkoopprijs kun je veel baat hebben bij de onderhandelingservaring van de makelaar. Tot slot begeleidt de makelaar je bij het maken van afspraken en de bezichtiging van de woning.

Voor de verschillende stappen in het koopproces kun je een makelaar inschakelen, zonder dat je meteen alles overdraagt. Zo kun je de makelaar vragen enkele een woning te taxeren of kun je de makelaar een zoekopdracht geven. Vaak zijn makelaars uitstekend op de hoogte van de recente prijsontwikkelingen in jouw omgeving. Daarnaast weet de makelaar waar hij op moet letten om de waarde van een huis te bepalen.

Bij het onderhandelingsproces kun je ook gebruik maken van de diensten van een aankoopmakelaar. Op deze manier spaar je de kosten van het voortraject van zoeken en bezichtigen uit. Wel heb je tijdens de onderhandelingen de hulp van een ervaren onderhandelaar, die weet waarop te letten. Er zijn ook aankoopmakelaars die zich hebben gespecialiseerd in het onderhandelen, de zgn Libero Aankoop. Bij deze makelaar betaal je geen vast bedrag of courtage, maar is zijn vergoeding gebaseerd op zijn prestatie in het onderhandelingstraject.

Een betrouwbare makelaar vinden

Schakel je een makelaar in voor de aankoop van een woning, dan kies je de makelaar zelf. Bij de keuze voor een makelaar verdient het aanbeveling te controleren of de makelaar is aangesloten bij één van de drie brancheverenigingen: De Nederlandse Vereniging van Makelaar (NVM), Landelijke MakelaarsVereniging (LVM) of Vereniging VBO Makelaar(VBO) of is beëdigd bij de rechtbank.

Beschermde titel
Tot 2001 beschermde de Wet de titel makelaar. Tegenwoordig mag iedereen zich makelaar noemen. Om de klant te garanderen dat een makelaar goed opgeleid is, werken de drie brancheverenigingen met een certificaat. Een makelaar krijgt een dergelijk certificaat enkel wanneer hij aan door de branchevereniging gesteld eisen voldoet en regelmatige bijscholing krijgt.

NVM & VastgoedPRO
Na het doorlopen van een trainingstraject bij de NVM en VastgoedPRO mag de makelaar zich ‘register makelaartaxateur’ noemen. Alle makelaars met een certificaat ‘register makelaartaxateur’ zijn de te vinden op de site van VastgoedCert (www.vastgoedcert.nl).

VBO
Bij de VBO krijgt de makelaar de titel ‘gecertificeerd makelaar’. Iedereen die zich ‘gecertificeerd makelaar’ mag noemen, staat op de site van de stichting certificering VBO makelaar (www.scvm.nl).

Geen branchevereniging, wel een certificaat
Ook voor makelaars die niet bij één van de drie brancheverenigingen aangesloten zijn, is het mogelijk een certificaat te behalen. Deze makelaars worden tevens op de genoemde sites (VastgoedCert of SCVM) vermeld. Het lidmaatschap van de branchevereniging heeft voor jou als voordeel dat je kunt rekenen op vaste voorwaarden, een erecode, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een interne geschillenregeling of tuchtcollege. Je krijgt zekerheid over de kwaliteit van de diensten van de makelaar.

Samenwerkingsverbanden

De laatste paar jaar besluiten steeds meer makelaars samen te gaan werken. Een belangrijk voorbeeld van een dergelijk samenwerkingsverband is de ERA (Electronic Realty Associates, www.era.nl). Bij de ERA aangesloten makelaars benaderen de markt actief en proberen de klant van goede informatie te voorzien. De ERA eist van Nederlandse makelaars lidmaatschap van de NVM. Dit garandeert de deskundigheid en integriteit van de makelaar.

Ook de Garantiemakelaar (www.garantiemakelaars.nl) is een voorbeeld van een samenwerkingsverband van makelaars. Een Garantiemakelaar biedt een onafhankelijke bouwkundige keuring bij zowel de koop als verkoop van een woning. Op basis van deze keuring kan de garantie makelaar je goedkoop of zelf gratis een garantieverzekering aanbieden. Daarnaast hebben Garantiemakelaars afspraken gemaakt omtrent informatievoorziening naar de klant.

De genoemde samenwerkingsverbanden vragen NVM lidmaatschap van de leden.

Tip: Voordat je met een makelaar in zee gaat, is het aan te raden te informeren naar lidmaatschap of certificering door één van de drie brancheorganisaties.

Wat doet een makelaar voor jou als koper?

Aankoopopdracht
Wanneer je het hele koopproces uit handen wilt geven, kun je de makelaar een aankoopopdracht geven. De makelaar begeleidt je dan van oriëntatie tot aankoop. Concreet mag je van een dergelijke opdracht het volgende verwachten:

Aan de hand van jouw financiële situatie en je wensen bepaalt de makelaar hoeveel je maximaal uit kunt geven.
Aan de hand van je wensen en eisen bepaalt de makelaar samen met jou naar welke woningen gezocht kan worden.
De makelaar houdt je op de hoogte van het aanbod van de door jou gewenste woningen in jouw regio.
Je wordt begeleidt bij het bezichtigen van woningen. Daarnaast kan de makelaar je informeren over de fiscale, juridische en bouwkundige voor- en nadelen van een specifieke woning.
De makelaar voert de onderhandelingen met de verkoper.
De makelaar controleert de koopovereenkomst en informeert je over eventuele clausules.
De makelaar informeert je over jouw mogelijkheden met betrekking tot de hypotheek.

Voor dit pakket aan diensten betaal je een behoorlijk bedrag aan courtage. Daarom bieden makelaars ook aan om een gedeelte van deze activiteiten voor je uit te voeren. Wanneer je zelf een woning hebt gevonden, kun je bijvoorbeeld de makelaar inschakelen voor het onderhandelingsproces. Bij een aankoopopdracht verdient het aanbeveling met de makelaar af te spreken dat je bij geen resultaat geen kosten verschuldigd bent. Kijk bijvoorbeeld op: www.erkende-aankoopmakelaars.nl.

Oriëntatieopdracht
Naast het uitbesteden van de volledige aankoopopdracht, kun je ook eerst een oriëntatieopdracht verstrekken. Bij een oriëntatieopdracht gaat de makelaar gedurende een afgesproken periode op zoek naar huizen die bij je passen. Dit heeft als voordeel dat je eerst voor een vooraf afgesproken bedrag een goed beeld krijgt van de markt. Bovendien kun je, als de dienstverlening je niet bevalt, wisselen van makelaar.

Wanneer je via een oriëntatieopdracht een goede woning hebt gevonden, dan kun je meteen zaken gaan doen met de verkopende makelaar. De verkopende makelaar mag jou geen courtage in rekening brengen.

Wil je na een oriëntatieopdracht een eigen makelaar bij de koop betrekken, dan mag de makelaar dit alleen doen wanneer hij het huis niet zelf aanbiedt. Zo wordt een onpartijdige bemiddeling door de makelaar gegarandeerd. Voor het verdere verloop van het aankoopproces met de makelaar betaal je courtage.

Een nadeel van het verlenen van een oriëntatieopdracht is dat de makelaar waarschijnlijk de klanten die een volledige koopopdracht geven, voorrang zal verlenen. Bovendien kun je voor oriëntatie ook heel goed terecht op websites of in de bijlage van de plaatselijke kranten. Een nadeel hierbij is wel dat een makelaar eerder toegang heeft tot dit woning aanbod dan jij als particulier.

Garantieregelingen
Met een garantieregeling ben je verzekerd tegen ernstige gebreken, die bij de keuring van de woning niet bekend waren.

De bouwkundige keuring zorgt ervoor dat je een goed idee krijgt van de bouwkundige staat van een woning. Dit is voordelig wanneer je over de prijs wil gaan onderhandelen of alvast een inschatting wil maken van eventuele onderhoudskosten. Daarnaast gebruikt een verzekeraar de keuring om inzicht te krijgen in het risico van verborgen gebreken. Je kunt een gunstigere verzekering krijgen wanneer in de keuring een lage risicofactor is vermeld.

Alle onderdelen die bij de keuring als solide worden aangemerkt vallen onder de garantieregeling. De bouwkundige keuring is echter niet helemaal waterdicht. Daarom is het mogelijk dat er toch gebreken boven water komen. In overleg met je makelaar kun je kiezen welke onderdelen je onder een garantieregeling wil laten vallen.

Onderhandelingen over de courtage

Wanneer je de makelaar een aankoopopdracht geeft, mag de makelaar courtage in rekening brengen. De courtage wordt vaak berekend als een percentage van de koopsom. Omdat de makelaar vrij is in het bepalen van de hoogte van courtage, is het verstandig verschillende makelaar te vergelijken. Ook andere factoren (zoals de verkoop- of koopstrategie) spelen mee in de keuze voor een makelaar.

Voordat je besluit in zee te gaan met een makelaar, is het aan te raden eerst informatie in te winnen. Zo kun je gratis informatie krijgen over het aanbod van een makelaar. Ook kun je in overleg met een verkopende makelaar alvast woningen bezichtigen. Pas wanneer je uitdrukkelijk opdracht geeft te kopen of te verkopen, mag de makelaar courtage in rekening brengen. Deze opdracht wordt vaak schriftelijk bevestigd. Ook kun je een mondelinge opdracht geven, maar dan dient de makelaar via getuigen aan te tonen dat de afspraak daadwerkelijk gemaakt is.

Als het achterhalen van de bodemprijs erg belangrijk is kan het lonen om i.p.v. een traditionele aankoopmakelaar een zgn onderhandelmakelaar in te schakelen. Bij de onderhandelmakelaar is het tarief gebaseerd op de prestatie bij het onderhandelen, een onderhandelmakelaar zal dus tot het uiterste gaan voor een z'n laag mogelijke aankoopprijs.

Wanneer je een koopopdracht geeft, is het zinvol met de makelaar te overleggen over een hypotheek. Vaak krijgt een makelaar provisie over een aangevraagde hypotheek, en kan daarom de courtage lager uitvallen. Je krijgt deze provisie niet wanneer je zelf de hypotheek afsluit. De provisie die de makelaar ontvangt kan aardig oplopen, en dus kan ook de korting op courtage aanzienlijk zijn.

Regels met betrekking tot courtage

De makelaar mag alleen courtage in rekening brengen, wanneer je daadwerkelijk een huis koopt of verkoopt. Wanneer je de opdracht annuleert kan de makelaar wel gemaakte kosten in rekening brengen. Maak je hier vooraf afspraken over, dan kom je niet voor verrassingen te staan.

Ook wanneer je zonder de hulp van een makelaar een woning vindt gedurende een aankoopopdracht, mag de makelaar courtage in rekening brengen. Bovendien kan de makelaar courtage in rekening brengen tot drie maanden na het stopzetten van een opdracht. Wanneer je de opdracht stopzet, dien je aan te tonen dat je zonder de hulp van de makelaar een woning hebt gevonden. Kun je niet aantonen dat je de woning zelfstandig vond, dan mag de makelaar courtage in rekening brengen. Ook na de drie maanden kan de makelaar courtage vragen, wanneer je een woning koopt die tijdens de opdracht door de makelaar aangeboden is.

Om misverstanden tussen jou en de makelaar te voorkomen, kun je de makelaar vragen alle afspraken schriftelijk vast te leggen. Ook kun je jezelf uitgebreid informeren over de voorwaarden van de makelaar en de brancheorganisatie waar de makelaar lid van is.

Bij welke instanties kun je terecht?

NVM
De NVM is met ruim 3600 aangesloten makelaars en vastgoeddeskundigen de grootste en meest invloedrijke brancheorganisatie op het gebied van vastgoed. De leden van de NVM zijn gespecialiseerd in wonen, bedrijfs- en agrarisch onroerend goed en in vastgoedmanagement.

Via de raad van toezicht van de NVM kun je een geschil met een NVM makelaar oplossen. Bij de adviescommissie voorwaarden en tarieven van de NVM kun je terecht voor onterecht in rekening gebrachte courtage. Een NVM lid is gebonden aan de regels en voorwaarden van de NVM.

Uiteraard kun je voor meer informatie terecht op de website van de NVM (www.nvm.nl). Ook kun je het woningaanbod van de NVM leden bekijken op de site www.funda.nl.

VBO-makelaars
De snelst groeiende en meest actieve brancheorganisatie voor makelaars in onroerend goed. De ruim 800 aangesloten makelaars stellen de consument centraal en staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid.

De VBO Makelaars zijn vakbekwaam en worden permanent getoetst om hun vakkennis bij te houden. Om de kwaliteit van de dienstverlening te waarborgen is de VBO Makelaar gehouden aan de gedragscode. Op het handelen wordt toegezien door een onafhankelijk tuchtcollege. Voor meer info kun je kijken op www.vbo.nl.